“萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到亞歐公館一期項(xiàng)目提前交付，竟然促進(jìn)了二期項(xiàng)目的預(yù)售。1個(gè)多月就完成了40%的銷(xiāo)售額，這更堅(jiān)定了我們的信心！”新疆維吾爾自治區(qū)克拉瑪依市亞歐公館項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人張智說(shuō)。據(jù)克拉瑪依市專(zhuān)班相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步介紹，截至目前，克拉瑪依市保交房項(xiàng)目交付率已達(dá)93.12%。
不僅僅是克拉瑪依，截至11月13日，江西新余、甘肅金昌等6個(gè)城市保交房項(xiàng)目交付率已達(dá)100%；貴州六盤(pán)水、福建廈門(mén)、湖北鄂州、甘肅平?jīng)觥⑦|寧葫蘆島等24個(gè)城市已超9成；上海、福建、甘肅、黑龍江，河北承德、江蘇徐州等74個(gè)省、市交付率已超八成……保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)各地推進(jìn)有力，截至11月13日，全國(guó)已交付285萬(wàn)套，在給購(gòu)房人吃下“定心丸”的同時(shí)，明顯改善市場(chǎng)預(yù)期。
全力以赴保交房
保交房是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的有力措施。據(jù)記者了解，為了更好地完成保交房任務(wù)，各地因城施策、創(chuàng)新舉措，堅(jiān)持高位統(tǒng)籌，通過(guò)加強(qiáng)政府調(diào)度、督促企業(yè)“瘦身自救”、激勵(lì)銀行融資、加大司法支持、分類(lèi)處置等措施，層層壓實(shí)責(zé)任，加快推進(jìn)保交房。
比如，安徽省淮南市探索建立保交房項(xiàng)目包保責(zé)任人制度。責(zé)任人對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售、資金使用、交付等全過(guò)程負(fù)責(zé)，提高管理效率、減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)。
甘肅省對(duì)不同項(xiàng)目，采取續(xù)建、司法處置、房屋置換等措施，在鄭州市“一項(xiàng)目一方案一專(zhuān)班一銀行一審計(jì)一法官”模式的基礎(chǔ)上，拓展建立“八個(gè)一”模式（即“一項(xiàng)目一方案一專(zhuān)班一領(lǐng)導(dǎo)一銀行一審計(jì)一法官一公安”），逐項(xiàng)目制定方案，明確交付計(jì)劃時(shí)限，明確堵點(diǎn)問(wèn)題解決措施，通過(guò)專(zhuān)班盯辦、定期調(diào)度、主動(dòng)協(xié)調(diào)等方式，全力推動(dòng)保交房項(xiàng)目建設(shè)交付。
山東金融監(jiān)管局創(chuàng)新搭建“五維三色”項(xiàng)目分類(lèi)管理機(jī)制，從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)預(yù)推送項(xiàng)目、銀行主動(dòng)對(duì)接擬納入“白名單”項(xiàng)目、主辦行審核后進(jìn)入后續(xù)“白名單”項(xiàng)目等5個(gè)維度，分綠、黃、紅三類(lèi)針對(duì)性動(dòng)態(tài)管理。
重慶市深化“府院聯(lián)動(dòng)”等機(jī)制。該市高院對(duì)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目采取保全執(zhí)行措施統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)解封項(xiàng)目資產(chǎn)。對(duì)于預(yù)售資金被抽逃挪用的項(xiàng)目，還會(huì)同公安部門(mén)制定相應(yīng)工作措施，加強(qiáng)配合聯(lián)動(dòng)，形成高壓震懾，快偵快破追回抽逃挪用資金。
……
“這說(shuō)明，保交房要堅(jiān)持多措并舉、分類(lèi)處置，最大程度確保項(xiàng)目合格、資金平衡。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，能用市場(chǎng)化手段解決的，就要爭(zhēng)取納入項(xiàng)目“白名單”，給予融資支持。對(duì)窮盡所有手段都無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金平衡、資不抵債的項(xiàng)目，要進(jìn)入司法處置程序，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。
創(chuàng)新舉措助融資
高效解決房地產(chǎn)項(xiàng)目融資問(wèn)題是推進(jìn)“保交房”工作的關(guān)鍵。
基于這一目標(biāo)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合成立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“協(xié)調(diào)機(jī)制”），將合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”。經(jīng)過(guò)各地各部門(mén)的持續(xù)推進(jìn)，297個(gè)地級(jí)及以上城市均已建立協(xié)調(diào)機(jī)制。
在協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)下，銀行不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理流程，創(chuàng)新信貸融資方式，助力更多房地產(chǎn)項(xiàng)目解決融資難題。
在湖北省武漢市，原由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)的萬(wàn)達(dá)御湖漢印項(xiàng)目，因資金短缺陷入停工困境。今年2月，該項(xiàng)目被納入武漢市首批“白名單”，企業(yè)融資需求2億元。2023年5月中信金融資產(chǎn)出資承接、與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)共同盤(pán)活該項(xiàng)目。
“由于該項(xiàng)目存在抵押物不足、涉法涉訴等問(wèn)題，我行聯(lián)合中信金融資產(chǎn)，充分發(fā)揮中信集團(tuán)業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，針對(duì)涉訴問(wèn)題聘請(qǐng)外部律師進(jìn)行法律盡調(diào)，聯(lián)合當(dāng)?shù)貐f(xié)調(diào)機(jī)制專(zhuān)班、武昌區(qū)法院多次進(jìn)行項(xiàng)目溝通、制定解決方案，并獲得資產(chǎn)抵押，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目問(wèn)題修復(fù)。”中信銀行武漢分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)。
武漢市協(xié)調(diào)機(jī)制專(zhuān)班表示，該項(xiàng)目修復(fù)后，于2024年5月完成批復(fù)并于9月底實(shí)現(xiàn)全部投放。項(xiàng)目一期2棟樓、448套房已竣工驗(yàn)收，自三季度開(kāi)始陸續(xù)交付，目前已交付完成90%，預(yù)計(jì)11月完成全部交付。
類(lèi)似的創(chuàng)新舉措，還發(fā)生在山西。近日，光大銀行太原分行助力攻克了山西省保交房工作中的一個(gè)“難啃的硬骨頭”。光大銀行太原分行作為銀團(tuán)牽頭行成功為太原市富力天禧城C區(qū)項(xiàng)目批復(fù)銀團(tuán)貸款2.22億元，并實(shí)現(xiàn)首筆投放5286萬(wàn)元。
據(jù)介紹，該項(xiàng)目原計(jì)劃于2023年8月交付，但因房企集團(tuán)出險(xiǎn)、項(xiàng)目銷(xiāo)售不及預(yù)期等影響疊加，導(dǎo)致建設(shè)資金短缺，交付時(shí)間多次推遲，成為山西省保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的一大難題。今年8月，光大銀行太原分行作為資金監(jiān)管銀行，針對(duì)此項(xiàng)目創(chuàng)新提出由資金監(jiān)管銀行、按揭貸款銀行共同參與組建銀團(tuán)，合力予以融資支持。
“由于項(xiàng)目融資模式新穎，市場(chǎng)上無(wú)可借鑒案例，項(xiàng)目落地過(guò)程充滿了挑戰(zhàn)。”光大銀行太原分行公司金融部總經(jīng)理王一鳴表示，面對(duì)諸多融資難題，在太原市協(xié)調(diào)機(jī)制專(zhuān)班大力支持下，光大銀行總分行合力，最終歷時(shí)15天，完成了該項(xiàng)目授信方案設(shè)計(jì)等一系列工作，并于10月10日成功落地首筆放款。
“白名單”送來(lái)的融資“及時(shí)雨”潤(rùn)澤了許多房地產(chǎn)項(xiàng)目。金融監(jiān)管總局最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額超3萬(wàn)億元。
“協(xié)調(diào)機(jī)制以城市為主體、以項(xiàng)目為中心，區(qū)分房地產(chǎn)集團(tuán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并集中有限資源，精準(zhǔn)滴灌推動(dòng)在建已售住宅項(xiàng)目交付，目前來(lái)看效力明顯。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示。
止跌回穩(wěn)強(qiáng)信心
房子按時(shí)保質(zhì)交付，既是保障購(gòu)房人合法權(quán)益的應(yīng)有之義，也是提振信心、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的有力舉措。
為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，近期住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部、自然資源部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門(mén)，指導(dǎo)各地迅速行動(dòng)，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套政策“組合拳”。
在各項(xiàng)政策的合力之下，當(dāng)前，市場(chǎng)信心正進(jìn)一步恢復(fù)。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，10月份商品房成交同比、環(huán)比實(shí)現(xiàn)了雙增長(zhǎng)。其中，商品房銷(xiāo)售面積同比的連續(xù)下降出現(xiàn)了拐點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比“銀十”超“金九”；成交量從一線城市向更多城市擴(kuò)大。
“10月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭，特別是商品房交易市場(chǎng)還出現(xiàn)了逆?zhèn)鹘y(tǒng)的‘銀十’超‘金九’現(xiàn)象，或能從側(cè)面映射出一系列政策優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的驅(qū)動(dòng)效果。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)綠色金融國(guó)際研究院特邀高級(jí)研究員李庚南表示。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，不僅是量與價(jià)的調(diào)整，更要建立在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)上。隨著全國(guó)保交房進(jìn)入到?jīng)Q勝階段，當(dāng)前，金融監(jiān)管總局及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在有序推進(jìn)“白名單”擴(kuò)圍增效工作，進(jìn)一步發(fā)揮協(xié)調(diào)機(jī)制重要作用。
據(jù)悉，近期兩部門(mén)已就“白名單”擴(kuò)圍增效工作印發(fā)專(zhuān)門(mén)通知文件，并且多次召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行有關(guān)部署。金融機(jī)構(gòu)也將“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效作為重點(diǎn)工作來(lái)抓，加強(qiáng)組織推動(dòng)，積極做好“白名單”項(xiàng)目金融服務(wù)。
李庚南認(rèn)為，擴(kuò)圍增效不僅是擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍，更要徹底打通從“白名單”到融資落地的堵點(diǎn)，加大問(wèn)題項(xiàng)目修復(fù)力度，確保合規(guī)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸。這無(wú)疑有助于緩解房企資金鏈緊張，為保交房提供堅(jiān)實(shí)保障，并徹底修復(fù)居民對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心。
金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在日前聯(lián)合召開(kāi)的“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效政策培訓(xùn)會(huì)上表示，“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效有利于進(jìn)一步發(fā)揮“白名單”各項(xiàng)支持政策作用，促進(jìn)更多住房項(xiàng)目建成交付，保障購(gòu)房人合法權(quán)益；有利于加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資金支持，提振各方信心，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；有利于完善商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款全流程管理，加快構(gòu)建與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相配套的信貸管理機(jī)制。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2024.11.15 記者 顏晗 《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》記者 仇兆燕